Administrás Airbnbs de otros: quién factura y cómo cobrás tu comisión

Si administrás casas de otros en Airbnb o Booking, la pregunta llega tarde o temprano: ¿quién le factura al huésped, vos o el dueño? La respuesta corta es que le factura el dueño, porque es él quien presta el hospedaje. Lo tuyo es otra operación: el servicio de administración que le prestás al dueño, y ese sí lo facturás vos.

Quién factura al huésped: el dueño, con su firma

En el modelo de HostTribu cada dueño es un emisor: un contribuyente con su cédula, su inscripción en Hacienda y su propia llave criptográfica. El comprobante electrónico de cada reserva sale a nombre de ese dueño y firmado con su llave. Vos operás desde un solo tablero, pero cada documento pertenece al contribuyente que vendió la noche.

Para que eso funcione, cada dueño tiene que estar inscrito ante Hacienda con la actividad de hospedaje (la 5510.9, "otras actividades de alojamiento para estancias cortas").

Qué le facturás vos: tu comisión de administración

Tu comisión es el pago por administrar la casa. El servicio lleva IVA del 13%, así que se documenta con una factura electrónica tuya al dueño: la comisión como línea base y el 13% encima. Lo habitual es que esa línea salga del porcentaje pactado con el dueño sobre lo que facturaron las reservas del período. Los porcentajes de mercado no los publicamos: no hay una fuente verificada y cada contrato es distinto.

Los cobros extra son líneas de la misma factura

Si además le cobrás al dueño amenities, coordinación de mantenimiento o algún otro servicio, no son documentos aparte: son líneas del mismo comprobante, cada una con su descripción y su precio. Un cuidado que conviene aclarar con tu contador antes de cobrarlos: la factura de un técnico que solo pagás de paso no es ingreso tuyo, y lo que sí es tuyo es el recargo por coordinar. Facturar todo junto infla tu base sin necesidad.

La liquidación al dueño

La liquidación es el estado de cuenta mensual de cada casa: lo que entró por reservas, menos lo que descontaron las plataformas, menos tu comisión y los gastos del período, igual al neto del dueño. Es un documento de cuentas entre ustedes dos, no un comprobante electrónico ni un trámite ante Hacienda.

• Si tu comisión se descuenta del pago, el neto ya la resta.
• Si el dueño te la paga aparte, contra tu factura, la liquidación muestra el bruto y la factura se cancela por su lado.

El dueño ve su liquidación desde un enlace propio, sin crear usuario. Y el envío lo liberás vos: cerrar el período no le manda nada solo, así revisás antes de que llegue.

Por qué no se mezclan las ventas de varios dueños en tu emisor

Es tentador emitir todo desde tu propio emisor para ahorrarte trámites, pero cada venta de hospedaje es del dueño de la casa. Su IVA va en el formulario 150 de ese dueño, y su renta en la declaración del dueño. Si los comprobantes salen a tu nombre, esas ventas quedan en tu 150 y en tu renta, y el dueño aparece sin ventas de una casa que sí vendió.

Por eso la regla es una cuenta tuya con un emisor por dueño. Tu propio emisor queda para lo que de verdad es tuyo: las comisiones y servicios que le facturás a cada uno.

Qué necesitás de cada dueño

Para emitir en nombre de un dueño hace falta que él te dé acceso, y que lo dé por el camino correcto:

• Que esté inscrito en Hacienda y con actividad de hospedaje, como vimos arriba.
• Su llave criptográfica (el archivo .p12) y sus claves. El dueño las sube él mismo, en el portal del proveedor certificado de facturación, con un enlace de invitación que le llega por correo. Son tres cosas distintas: el archivo, la contraseña que lo abre y la contraseña de Hacienda. El proveedor las valida antes de guardar nada.
• Un permiso revocable para que operés por él. Si la relación termina, el dueño lo retira.

Lo importante es lo que no pasa: vos no le pedís la llave por WhatsApp ni la guardás en tu computadora, y la llave no queda almacenada en HostTribu. Desde tu tablero ves en qué paso va cada dueño, desde «invitado» hasta «listo», y cuándo le vence la llave. Podés invitarlos de a uno o pegando una lista con cédula, nombre y correo.

Resumen para tu operación

• Huésped: comprobante del dueño, firmado con su llave.
• Tu comisión y cobros extra: factura tuya al dueño, con IVA del 13%, con líneas.
• Liquidación: estado de cuenta mensual, que vos liberás al dueño.
• Emisores: uno por dueño, sin mezclar ventas.
• Llave: la sube el dueño, con permiso revocable; vos no la guardás.

Fuentes: Reglamento de la Ley del IVA (Decreto 41779-H), arts. 15 y 48 (crédito con comprobante electrónico aceptado); Ley 9742, arts. 6 y 9, y su reglamento (Decreto 43154-H-TUR); documentación de la facturación electrónica versión 4.4 de Hacienda.